アラキ工務店 京都市右京区:京町家、古民家、大工さんと建てる家

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3.住宅ローンの種類

 最近は、競争が激しくなり、各社ともあまり金利の差がなくなってしまいました。
 少し、一覧表でみてみましょう。

公的融資と民間融資

住宅ローンの種類
公的融資 (1)住宅金融支援機構
   (旧)住宅金融公庫
一般向けの公庫融資は廃止されましたが、今では『フラット35』支援事業が中心。
旧公庫融資同様、返済期間中固定金利で返済額が変わらないのが特徴。適合証明機関に検査をしてもらう必要あり。
(2)年金住宅融資 厚生年金や国民年金に一定期間以上加入していると利用できる。
金利が割合に安く、条件によっては一軒の家に対して複数(通常は夫婦)申し込みができる。
(3)財形住宅融資 借入可能額4,000万円と大きく、変動金利。
財形貯蓄を1年以上継続し、残高が50万円以上あることが条件。
(4)自治体融資 他の公的融資と比較して有利なものが多い。
自営業者も対象。直接融資を受けられる場合と、利子補給等の場合がある。
新年度(4月)頃から募集を開始し、予算枠がいっぱいになった時点で募集を打ちきる自治体が多い 。
 
制度によっては、膨大な資料を要求される場合あり(ToT)。
民間融資 (1)変動金利型
   住宅ローン
適用金利は年2回見直される。
返済額については、5年単位でしか変わらない。
金利が増える場合も直前の25%アップまで。
(2)固定金利選択型
   住宅ローン
2、3、5、7、10年などから固定期間を選択。
新規の貸出金利については、原則として毎月見直される。
固定期間終了時点で再度固定金利を選択することも可能。
(但し、当初金利とは異なる)
(3)固定金利型
   住宅ローン
低金利時代には変動金利型と比べて割高。
高金利になると、変動金利型より割安。
(ただし、大抵のローン契約には「金利は見直す場合もある」と明記されています)

 さて、直感的な言いかたをすると、公的融資は手間はかかりますが、有利な場合が多いと思います。ただ、融通はききませんので、ある程度の割りきりは必要でしょう。(^^ゞ
 民間より審査等が厳しいので、完了検査を受けられなかったり、用途が異なっていたりすると、融資を受けられない場合があります。
 
 次に民間の場合ですが、「(1)変動金利型といっても、5年間は返済額が変わらない」ので、注意が必要です。私が生保で営業している感覚でいうと、「固定金利と誤解している」人が本当に多いです。金利上昇局面の場合、返済額は変わらないけど、金利はどんどん上昇するので、5年たったら、「毎年返済してるのに、残債は5年まえより増えていた」という笑えない話もあります。癌末期に立ち会って参照)
 ただ、返済予定表は送られてきますので、ちゃんとチェックして、「金利が上がったら、その分一部繰上返済する」等の自衛は必要でしょう。
 
 最近、住宅ローンのバリエーションが増え、キャップ(上限金利)が付いたり、返済の途中から適用金利が変わったりといろんな商品が発売されています。ただ、基本は、「どの商品も現在価値に置換えたら同一価値」になると思います。
 
(3)固定金利型の場合、低金利局面では「変動型に借り替えた方がおトクですよ!」という話法で、他行勧められることがあります。ただ、単純に比較するのではなく、登録免許税や、保証料、手数料などをあわせてどれが得なのかをきちんと計算することが大切です。
 また、今契約している銀行さんに相談したら、他行にいくよりマシと、固定 → 変動への契約書変更に応じてくれるかもしれません。
 (但し、変動 → 固定は困難ですので、『引き返せない道』をわたることになります。注意しましょう)
 
 実際のところ、民間の場合は、金利よりも「融資してもらえるかどうか」がネックというのが実情だと思います。
 自営業だったり、書類が整ってなかったりすると、融資を断られるケースも多いといえます。
 将来融資を受けるためにも、銀行口座を長い間持っておくとか、定期を積んでおくとか信用を増すための手建ても必要でしょう。
 融資の申し込みをして、2週間程度(都銀によっては1ヶ月程度)で可否の返事がきますが、『融資可否と金利は担当が別』なので、頭下げて融資可能という結論が出たら、金利はできるだけがんばって交渉してみましょう。

増改築等の場合(古家の改修、町家の修繕も含む)

 さて、弊社でよくさせていただく、増改築・大規模な修繕の場合は、こうした住宅ローンが使えない場合がほとんどです。
 大抵の古家は「違反建築」だからです。
 建ぺい率を超えて建っている・外部が準防火構造になっていない・道路に接しているため2階が斜線制限を超える等々…の理由からです。そもそも、建築基準法が施工される前から建っている建物ですから、「後から法律を作っておいて違反だと言うな!」といいたいところです。改修したとしても、法律に合致していないため、建築確認を受けられず、表示登記ができません。
 登記ができないということは、登記簿上「建てられた時のまま」という事であり、幾ら手を入れて直しても、減価されて、価値はほとんどゼロです(建物を担保にとれない)。
 この場合、住宅ローンが適用されず、やむなく「リフォームローン」を使うしかないわけですが、これだと、・金利が高い、・最高500万円まで等、問題が残ります。
 
 2,000万円のローコスト住宅を新築するなら、融資はできます。
 2,000万円で今の住まいに手を入れて、後100年住めるようにしても、融資はできません。
 

 うーん、なんか矛盾を感じてしまいます。
 
 どなたか、勇気ある銀行さんは表れないでしょうか・・・ (^^ゞ

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